再建築不可物件

こんにちは、TAFです。
毎月1回暮らしや住まいに関するコラムを掲載していきます。
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さて引っ越しをしマイホームを持ちたいと考える時、どういった条件で引っ越し先を選ばれるでしょうか。
利便性などを考えた立地、建物のデザインや構造の好み、防犯や天災に強い地域、などさまざまあると思いますが、購入のためのコストと自分好みのデザインへのリフォームを重視する物件を探す需要も増えてきています。
今回はこうしたリフォームを視野に入れた自分好みのマイホームをコストを押さえて手に入れることが出来る選択肢一つである再建築不可物件についてお話します。

■再建築不可物件とは
再建築不可物件とは各都道府県の中心部にあたる都市計画区域と準都市計画区域内で定められている住宅の種類です。
こうした都市計画のように考えられている中心部では「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として防火地域・準防火地域としても考えられていることも多く、火災の際に消防車などの緊急車両が建物のすぐそばまで入り込めるように計画されています。
そのため、こうした地域では建築基準法により宅地は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している」といったことが定められています。
このような条件に満たない、例えば住宅と住宅の間を抜ける細い路地を進んだ先にあるような住宅は「再建築不可物件」とされていることがあります。
再建築不可物件とは、その名の通り今ある建物を取り壊して新たに立て直すことが出来ないため、比較的安く購入することが出来る場合があります。

■再建築不可物件のメリット・デメリット
上でも触れましたが再建築不可物件のメリットはなんといっても都市計画区域と準都市計画区域に指定されているような中心的な市街地の地域で安く住宅を購入することが出来ることです。
その分の費用で自分好みにリフォームを計画するなどのメリットがあります。
リフォームをして住む予定などがあれば比較的購入費用を押さえることが出来る大きなメリットがあります。

逆に再建築不可物件のデメリットとしては、車などで直接自宅の前まで入りにくい場合がある、耐震リフォームの際などの地質調査などが入りにくい場合がある、一旦倒壊してしまうと再建築出来ない、などが考えられます。

■歴史から再建築不可物件を見る
再建築不可物件が規定されたのは1950年（昭和25年）に行われた建築基準法の法改正からになります。
つまり都市計画区域や準都市計画区域の地域の指定が変わるなどでの誤差はあるかと思いますが、建物自体比較的古くから建っているものであると言えるかと思います。
また合わせて耐震基準についても考えてみると、耐震基準は、1981年(昭和56年)の「新耐震基準」以前の1981年(昭和56年)までの「旧耐震基準」で建てられていると考えられるため、リフォームの際には耐震の面でも一度しっかりと考えてみるとよいかと思います。

■建築申請が不要なリフォーム
再建築不可物件はこのように比較的建物が古い場合がありますので、購入の際にはリフォームを考えられることが多いかと思いますが、しかし再建築不可物件はリフォームの際にも注意しておきたい点があります。
それは建築申請が不要なリフォームしか出来ないという点です。
建築申請が不要なリフォームとは
・2階建て以下・延床面積が500㎡・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築物の4号建築物と呼ばれる建物であること
・これを増改築しないこと
という定めがあります。しかし上の建物の条件はこうした再建築不可物件の場合ほとんどこの基準内であるかと思いますが知っておくのがよいかと思います。
また増築も規模によっては可能です。再建築不可物件であっても準防火・防火地域以外の土地で10㎡以下であれば可能です。

色々と注意して選ぶとコストを押さえて好みのマイホームを購入する選択肢としては魅力的な部分も多い選択肢ではないでしょうか。
こうした選択肢は専門的な知識も必要になりますので、購入の際にはプロのアドバイスをもらうとよいかと思います。
それでは次回コラムもお楽しみに。